อสังหาฯ ที่น่าสนใจใน Single Stock Futures

---

เผยแพร่เมื่อ วันเสาร์ที่ 17 สิงหาคม พ.ศ. 2562

---

หลังจากหุ้นในกลุ่มอสังหาฯที่เกี่ยวข้องกับบ้านและคอนโด ประกาศผลประกอบการไตรมาสที่ 2 ปี 2562 ในสัปดาห์ที่ผ่านมา เริ่มด้วย LPN PSH และล่าสุด AP PSH QH ประกาศเมื่อวันที่ 13 ส.ค. ซึ่งเราได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการและพบว่ากำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาฯลดลง ไม่ว่าจะเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) หรือเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) จึงเกิดคำถามสำคัญว่า ทำไมกำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาฯถึงลดลง เราจึงเจาะลึกไปในส่วนของรายได้ พบว่ารายได้ก็ลดลงด้วย…

ทำให้เราต้องวิเคราะห์ Single Stock Futures ในกลุ่มอสังหาฯใหม่อีกครั้งเพื่อตอบโจทย์ในเรื่องมุมมองการลงทุน แต่ก่อนที่เราจะไปในส่วนของมุมมองการลงทุน เราต้องมาดูกันก่อนว่าผลประกอบการ Q2 ของบริษัทในกลุ่มอสังหาฯเป็นอย่างไรกันบ้าง

ผลประกอบการ Q2/62 ของกลุ่มอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัย ที่ได้มีการประกาศออกมาแล้ว (เฉพาะที่มี Single Stock Futures) มีดังนี้

• AP: บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด

รายได้ 4,762 ล้านบาท ลดลงจาก 7,790 ล้านบาทหรือ -39% QoQ และลดลงจาก 6,462 ล้านบาทหรือ -26% YoY

กำไรสุทธิ 487 ล้านบาท ลดลงจาก 1,078 ล้านบาทหรือ -54% QoQ และลดลงจาก 1,188 ล้านบาทหรือ -59% YoY

• LPN: บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด

รายได้ 1,673 ล้านบาท ลดลงจาก 2,790 ล้านบาทหรือ -40% QoQ และลดลงจาก 2,283 ล้านบาทหรือ -26% YoY

กำไรสุทธิ 176 ล้านบาท ลดลงจาก 350 ล้านบาทหรือ -49% QoQ และลดลงจาก 249 ล้านบาทหรือ -29% YoY

• PSH: บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด

รายได้ 7,781 ล้านบาท ลดลงจาก 11,881 ล้านบาทหรือ -34% QoQ และลดลงจาก 10,930 ล้านบาทหรือ -28% YoY

กำไรสุทธิ 933 ล้านบาท ลดลงจาก 1,685 ล้านบาทหรือ -44% QoQ และลดลงจาก 1,563 ล้านบาทหรือ -40% YoY

• QH: บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด

รายได้ 2,379 ล้านบาท ลดลงจาก 3,498 ล้านบาทหรือ -31% QoQ และลดลงจาก 3,379 ล้านบาทหรือ -30% YoY

กำไรสุทธิ 593 ล้านบาท ลดลงจาก 870 ล้านบาทหรือ -31% QoQ และลดลงจาก 849 ล้านบาทหรือ -30% YoY

• SPALI: บริษัท ศุภาลัย จำกัด

รายได้ 4,477 ล้านบาท ลดลงจาก 6,415 ล้านบาทหรือ -30% QoQ และลดลงจาก 6,441 ล้านบาทหรือ -30% YoY

กำไรสุทธิ 766 ล้านบาท ลดลงจาก 1,527 ล้านบาทหรือ -50% QoQ และลดลงจาก 1,344 ล้านบาทหรือ -43% YoY

สรุป 5 บริษัทอสังหาฯที่ประกาศออกมาแล้ว นักลงทุนจะเห็นว่ามีรายได้และกำไรสุทธิลดลงทั้งจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งบริษัทที่เรากล่าวมาทั้งหมดนั้นถือเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัย และประเด็นสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการของกลุ่มอสังหาฯออกมากำไรลดลง เกิดจาก 2 ปัจจัย ดังนี้

ปัจจัยที่ 1 มาตรการ LTV (Loan to Value) แบบใหม่ ที่เริ่มใช้ตั้งแต่ เม.ย. 2562 ถือเป็นการกำหนดอัตราเงินให้เชื่อต่อมูลค่าหลักประกันแบบใหม่ สำหรับการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดย ธปท.มีการกำหนดการวางดาวน์ขั้นต่ำสรุปได้ ดังนี้

1. สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ 90-100% หมายถึง ท่านอาจจะไม่ต้องวางดาวน์เลย หรือสูงสุดต้องวาง 10%
2. สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หากผ่อนสัญญาแรกยังไม่หมด
   2.1 หากผ่อนสัญญาแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป วางดาวน์ 10% หรือธนาคารมีเพดานให้สินเชื่อ 90%
   2.2 หากผ่อนสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี วางดาวน์ 20% หรือธนาคารมีเพดานให้สินเชื่ออยู่ที่ 80%
3. สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป และยังผ่อนสัญญาอื่นๆก่อนหน้านี้ไม่หมด ต้องวางดาวน์ 30% โดยเพดานให้สินเชื่อของธนาคารอยู่ที่ 70%

            แล้วผลกระทบของมาตรการ LTV ในสายตาของผู้ประกอบการเป็นอย่างไร? ตามคำอธิบายผลประกอบการของบริษัทในกลุ่มอสังหาฯ รายงานว่ามาตรการ LTV ที่เริ่มใช้ (เริ่มประกาศว่าจะใช้ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2561 และมีผล 1 เม.ย. 2562) ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯถูกรับรู้ไปในไตรมาสที่ 1 จำนวนมาก เป็นเหตุให้ไตรมาส 1 กลุ่มอสังหาฯมีตัวเลขกำไรสุทธิโดดกว่าปกติ และลดลงในไตรมาสที่ 2

ส่วนปัจจัยที่ 2 ที่ทำให้กลุ่มอสังหาฯมีกำไรลดลง นั่นคือ ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง โดยมีปัจจัยสำคัญ คือ ความกังวลต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจในอนาคต ทำให้ประชาชนมีแนวโน้มที่จะเก็บเงินมากขึ้น ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง จนต้องใช้เงินก้อนใหญ่ทั้งที่มาจากเงินของตัวเองและการกู้ที่ต้องผ่อนระยะยาวนั้น มีความต้องการลดลง ซึ่งเราต้องติดตาม Backlog หรือยอดสัญญารอโอนกรรมสิทธิ์ของแต่ละบริษัทว่าเพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไร และโครงการที่เปิดใหม่มียอดจองมากหรือน้อยเพียงใด ที่จะไปเพิ่มเติมในส่วนของ Backlog สะสมรอรับรู้ในอนาคตต่อไป

อยากลงทุนใน Single Stock Futures กลุ่มอสังหาฯ เล่นหน้าไหนดี…

เมื่อวิเคราะห์จากผลประกอบการ รวมถึงปัจจัยที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นมาตรการ LTV และแนวโน้มเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งส่งผลต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง สถานการณ์ที่เกิดขึ้นนี้ ทำให้เราคาดว่ารายได้และกำไรสุทธิของกลุ่มอสังหาฯจะลดลงในอนาคต

เราจึงแนะนำ Short สำหรับหุ้นอ้างอิงในกลุ่มอสังหาฯ เราขอยกตัวอย่าง AP เนื่องจากหุ้นอ้างอิงตัวอื่นๆในกลุ่มไม่ว่าจะเป็น LPN PSH SPALI ลงมาลึกมากแล้ว ส่วน AP ราคามีแนวโน้มที่จะลงต่อ ถือว่ายังมีพื้นที่ในการเล่นฝั่ง Short อยู่ โดยมีแนวต้าน 7.50 และ 7.25 บาท แนวรับ 6.65 และ 5.90 บาท ท่านนักลงทุนที่สนใจ สามารถเข้า Short บริเวณ 7-7.25 บาท เป้าหมายตามแนวรับ 6.65 และลึกสุดบริเวณ 6 บาท จุด Stop Loss ที่ 7.50 บาท